권리분석의 핵심: 등기부등본 읽는 법

서론: 등기부, 왜 중요한가?

경매나 자산 매각에서 등기부등본은 성경과 같습니다. 이 문서를 제대로 읽지 못하면 엄청난 손실을 볼 수 있습니다.

등기부에는 해당 부동산의 소유권, 저당권, 가압류, 전세권 등 모든 권리관계가 기록되어 있습니다. 이 정보를 바탕으로 낙찰 후 어떤 권리를 인수하고, 어떤 권리가 소멸하는지 판단해야 합니다.

이 글에서는 등기부의 구조를 이해하고 권리분석을 하는 방법을 단계별로 설명합니다.

1. 등기부등본의 구조

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다:

표제부 - 부동산의 **물리적 정보** 기재 - 소재지, 지목(토지), 구조(건물), 면적 등 - "어떤 부동산인가?"를 알려줌

갑구 (甲區) - **소유권**에 관한 사항 - 현재 소유자, 소유권 이전 내역 - 소유권에 영향을 주는 권리: 가압류, 가처분, 경매개시결정, 예고등기 등

을구 (乙區) - **소유권 이외의 권리**에 관한 사항 - 저당권, 근저당권 - 전세권, 지상권, 지역권 - 임차권 등기

2. 갑구에서 확인해야 할 것

2.1 현재 소유자 가장 마지막에 등기된 소유권 이전 내역이 현재 소유자입니다.

2.2 경매개시결정 "임의경매개시결정" 또는 "강제경매개시결정" 문구를 확인합니다. 이 등기가 있으면 해당 부동산이 경매에 부쳐진 것입니다.

2.3 가압류 채권자가 채권 보전을 위해 해둔 것입니다. - **말소기준권리 이후**: 낙찰로 말소됨 - **말소기준권리 이전**: 낙찰자가 인수할 수도 있음 (주의!)

2.4 가처분 소유권에 관한 다툼이 있을 때 설정됩니다. 가처분이 있는 물건은 신중해야 합니다.

3. 을구에서 확인해야 할 것

3.1 근저당권 은행 등 채권자가 담보로 설정한 것입니다. - **채권최고액** 확인: 실제 채무액이 아닌 담보 한도 - **채권자** 확인: 금융기관인지, 개인인지 - **설정일자** 확인: 말소기준권리 판단의 핵심

3.2 전세권 전세권 등기가 된 경우입니다. 전세권 또한 설정 시점에 따라 인수/말소가 결정됩니다.

3.3 기타 권리 지상권, 지역권, 임차권 등기 등이 있을 수 있습니다. 각각의 효력과 인수 여부를 확인해야 합니다.

4. 말소기준권리 이해하기

정의 **말소기준권리**란, 경매를 시작하게 한 권리(압류) 중 가장 먼저 설정된 담보권을 말합니다.

왜 중요한가? - **말소기준권리 이전에 설정된 권리** → 낙찰 후에도 존속 (인수) - **말소기준권리 이후에 설정된 권리** → 낙찰로 소멸 (말소)

찾는 방법 1. 갑구에서 "경매개시결정" 찾기 2. 그 경매를 신청한 채권자의 권리(을구 근저당 등) 확인 3. 그 권리보다 먼저 설정된 담보권 중 가장 선순위 = 말소기준권리

5. 실전 권리분석 예시

사례 - 2020.01.01 근저당권 설정 (A은행, 채권최고액 1억) - 2021.06.01 근저당권 설정 (B은행, 채권최고액 5천만) - 2022.03.01 전세권 설정 (C씨, 보증금 7천만) - 2023.01.01 임의경매개시결정 (B은행 신청)

분석 - B은행이 경매 신청 → B은행 근저당(2021.06.01)이 말소기준권리 후보 - 그러나 A은행 근저당(2020.01.01)이 더 선순위 - **말소기준권리 = A은행 근저당 (2020.01.01)**

결론 - A은행 근저당 이전 권리 없음 → 인수할 권리 없음 - A은행 이후 B은행 근저당, C씨 전세권 → 낙찰로 말소

6. 등기부 확인 팁

발급 방법 - 인터넷등기소 (iros.go.kr): 온라인 발급, 약 1,000원 - 등기소 방문: 직접 발급

유효기간 등기 내용은 수시로 변동될 수 있습니다. **입찰 직전에 다시 발급**하여 변동사항을 확인하세요.

주의사항 - 등기부에 나타나지 않는 권리도 있음 (유치권, 법정지상권) - 반드시 **현장 확인**을 병행해야 함

결론

등기부등본을 읽고 권리분석을 하는 것은 경매 투자의 기본 중의 기본입니다. 처음에는 어렵게 느껴지지만, 몇 번 해보면 금방 익숙해집니다.

핵심을 정리하면: 1. 갑구: 소유권, 가압류, 경매개시결정 확인 2. 을구: 근저당, 전세권 등 확인 3. 말소기준권리 특정 4. 인수/말소 권리 구분 5. 현장 확인으로 비등기 권리 파악

이 과정을 철저히 하면, 안전한 경매 투자의 첫걸음을 뗄 수 있습니다.