등기사항증명서가 알려주는 것

부동산 등기사항증명서는 부동산의 표시와 소유권, 소유권 이외 권리에 관한 공적 기록입니다. 일반적으로 표제부, 갑구, 을구로 나누어 읽습니다.

등기는 권리 확인의 출발점이지만 현장 점유, 미등기 건물, 유치권 주장, 임대차의 모든 사실을 보여주는 문서는 아닙니다. 경매 또는 회생·파산 매각에서는 등기와 공고 첨부자료를 함께 확인해야 합니다.

표제부: 대상 부동산이 맞는지 확인

표제부에서는 소재지, 지번, 건물 구조와 면적 등 부동산의 표시를 확인합니다. 집합건물은 전유부분과 대지권 표시도 확인합니다.

공고에 적힌 주소와 등기 표시가 다르거나 지분만 매각되는 경우가 있으므로, 입찰 대상과 등기 대상이 일치하는지 먼저 대조합니다.

갑구에는 소유권 이전과 가압류·압류·가처분 등 소유권에 영향을 주는 등기가 기록될 수 있습니다. 현재 소유자뿐 아니라 접수일자, 접수번호, 원인과 말소 여부를 시간 순서로 봅니다.

어떤 등기가 매각으로 소멸하거나 매수인에게 영향을 주는지는 등기 명칭 하나만으로 단정할 수 없습니다. 사건의 매각물건명세서, 매각조건과 관련 법률을 함께 검토해야 합니다.

을구에는 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 이외 권리가 기록될 수 있습니다. 채권최고액은 실제 남은 채무액과 같은 개념이 아니므로 금액만으로 채무를 확정해서는 안 됩니다.

공동담보 여부, 권리자, 설정·변경·말소 기록을 확인하고 관련 부동산이 여러 개인 경우에는 공동담보 목록도 살펴봅니다.