서론: 낙찰가만 계산하면 안 됩니다

경매에서 낙찰을 받으면 끝일까요? 아닙니다. 낙찰가 외에도 취득세, 등기비용, 기타 부대비용이 발생합니다.

특히 취득세는 낙찰가의 1%~12%까지 다양하게 적용되므로, 입찰 전에 반드시 계산해야 합니다. 이 글에서는 2026년 기준 취득세 세율과 계산 방법을 정리합니다.

1. 취득세란?

취득세는 부동산, 차량 등 재산을 취득할 때 납부하는 지방세입니다.

납부 의무자: 부동산 취득자 (낙찰자) 납부 기한: 취득일(잔금납부일)로부터 60일 이내 납부처: 부동산 소재지 지방자치단체

2. 2026년 주택 취득세율

기본 세율 (1주택자 기준)

주택 가격	취득세율 (지방교육세, 농특세 포함)
6억원 이하	1.1%
6억~9억원	2.2%
9억원 초과	3.3%

다주택자 중과세율

구분	조정대상지역	비조정대상지역
2주택	8.4%	8.4%
3주택 이상	12.4%	12.4%
법인	12.4%	12.4%

주의: 2024년 이후 취득분부터 비조정지역도 다주택 중과 적용

3. 비주거용 부동산 취득세율

부동산 유형	취득세율
상업용 건물	4.6%
토지	4.6%
공장/창고	4.6%

4. 경매 취득세 계산 예시

예시 1: 1주택자, 5억 아파트 낙찰 - 낙찰가: 5억원 - 취득세율: 1.1% (6억 이하) - 취득세 = 5억 × 1.1% = 550만원

예시 2: 2주택자, 5억 아파트 낙찰 - 낙찰가: 5억원 - 취득세율: 8.4% (2주택 중과) - 취득세 = 5억 × 8.4% = 4,200만원

예시 3: 상가 2억 낙찰 - 낙찰가: 2억원 - 취득세율: 4.6% - 취득세 = 2억 × 4.6% = 920만원

5. 취득세 감면 혜택

5.1 생애최초 주택 감면 - 대상: 생애 첫 주택 구입자 - 감면: 200만원 한도 (취득가 1.5억 이하 전액, 그 외 50%) - 조건: 부부합산 소득 7천만원 이하 등

5.2 농지 취득 감면 - 대상: 자영농민의 농지 취득 - 감면: 50%~100% - 조건: 2년 이상 자경 요건 등

5.3 창업중소기업 감면 - 대상: 창업일로부터 4년 이내 취득 - 감면: 75% (지방세특례제한법)

6. 입찰 전 취득세 체크포인트

입찰가 결정 전 반드시 확인하세요:

현재 보유 주택 수는?
해당 물건은 주택인가, 상가인가?
조정대상지역인가?
감면 혜택 해당 여부는?
예상 취득세액은 얼마인가?

7. 취득세 절감 팁

7.1 법인 vs 개인 비교 - 법인은 항상 12.4% 적용 (불리할 수 있음) - 개인 1주택자로 취득 후 법인 이관 검토

7.2 주택 수 관리 - 기존 주택 처분 후 취득 시 1주택 적용 - 일시적 2주택 특례 활용 (3년 내 기존 주택 처분 조건)

7.3 비주거용 고려 - 다주택자는 상가, 오피스텔 상업용 투자 시 4.6% 적용 (주택 중과 회피)

결론

취득세는 경매 투자의 숨은 비용입니다. 특히 다주택자의 경우 취득세만 수천만 원이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 정확히 계산해야 합니다.

핵심 정리: 1. 1주택자: 1.1%~3.3% (가격별) 2. 다주택자: 8.4%~12.4% (중과) 3. 비주거용: 4.6% (일률) 4. 감면 혜택: 생애최초, 농지, 창업 등 확인

입찰가 + 취득세 + 등기비 + 명도비 = 실제 취득 비용 이 공식을 항상 기억하세요!