권리분석

권리분석(權利分析, Rights Analysis)은 입찰 전에 해당 물건의 등기사항증명서, 매각물건명세서(법원 경매), 공고와 첨부파일(관재인 매각), 현황조사서 등을 분석하여 어떤 권리들이 매각 후에도 유지(인수)되고 어떤 권리들이 소멸하는지를 파악하는 작업입니다.

분석 순서(법원 경매): 1. 등기부 열람: 갑구, 을구 순서대로 정리 2. 말소기준권리 파악: 가장 먼저 등기된 (근)저당권, 압류·가압류, 담보가등기 또는 경매개시결정등기 3. 인수 권리 구분: 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리 4. 소멸 권리 구분: 말소기준권리 이후 설정된 권리 5. 비등기 권리 확인: 유치권, 법정지상권 등

말소기준권리란? 등기부에서 가장 먼저 등기된 (근)저당권, 압류·가압류, 담보가등기 또는 경매개시결정등기를 말합니다. 원칙적으로 이보다 앞선 권리는 인수, 뒤의 권리는 소멸하지만 유치권·법정지상권 등 예외가 있습니다. 이 기준은 법원 경매에 적용되며, 관재인·관리인 매각에서는 공고에 기재된 말소·인수 조건이 우선합니다.

확인 항목: - 등기사항증명서 발급 (발급일 확인) - 권리 설정일자 순 정렬 - 말소기준권리 특정(법원 경매) 또는 공고의 말소 조건 확인(관재인 매각) - 선순위 전세권/임차권 확인 - 가압류, 가처분 확인 - 현장 방문하여 점유 상태 확인 - 유치권 존재 여부 확인

주의: 권리분석은 경험이 필요한 분야입니다. 판단이 어려우면 사건 문서를 가지고 변호사·법무사 등 자격 있는 전문가에게 확인해야 합니다.

회생·파산 매각 공고에서는 요약 1,120건 중 임차·임대차 언급 37건(3.3%), 압류·가압류 언급 46건(4.1%), 유치권 언급 0건이었습니다. 공고가 권리관계를 상세히 설명하는 경우는 드물기 때문에, 등기사항증명서와 현장 확인이 권리분석의 출발점이 됩니다.